房屋的优先购买权是指房屋所有权人出卖其房屋时,房屋的共有人、承租人或者法定的其他人,在同等到条件下,有优先于其他购买人购买房屋的权利。笔者就房屋优先购买权的种类及如何行使优先购买权做以浅述,仅供参考。
一、房屋优先购买权的种类。
(一) 承租人的优先购买权。优先购买权是法律赋予承租人的权利。房屋所有人在同等条件下,必须将出租的房屋卖给承租人。出租人未通知承租人,或者承租人表示愿意购买该承租房屋,出租人与第三人成立的买卖合同无效。1983年12月17日国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第11条规定“房屋所有人出卖出租房屋,须提前三个月通知承租人。在同等到条件下,承租人有优先购买权。”最高人民法院1984年《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》中规定:“房主出卖房屋时,在同等条件下,原房客优先购买的权利应予保护。”最高人民法院1984年《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见(试行)》第118条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下,享有优先购买权,出租人未按此规定出卖房屋时,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”
(二) 共有人的优先购买权。1983年12月13日国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第10条规定:“房屋所有权人出卖共有房屋须提交共有人同意的证明书。在同等条件下,共有人有优先购买权。”我国《民法通则》第78条(3)款规定:“按份共有财产,每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。”1988年1月26日最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见(试行)》第92条规定:“共同共有财产分割后,一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时,如果出卖的财产与其他共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用,其他原共有人主张优先购买权的,应当予以支持。”以上有关规定,在肯定所有人合法处分的同时,又照顾了其他共有人的合法权益和实际需要。
(三) 原产权单位的优先购买权。1991年11月23日公布的国务院住房制度政策领导小组《关于全面推进城镇住房改革的意见书》中规定:“职工购买公有住房,在国家规定标准面积以内的,实行标准价。购房后拥有部分产权,即占有权和使用权,有限处分权和收益权;可以继承,可以在购房五年以后进入市场出卖或者出租,原产权单位有优先购买和租用权。”另外,1988年2月25日国务院办公厅转发国务院住房制度改革领导小组《关于鼓励职工购买公有住房的意见》中规定:“出售旧房时,原住户有优先权。”因此,此优先权是针对公有旧房的原住户而言。
二、 优先购买权在审判实践中应注意的事项。
(一) 承租人、共有人的优先权是在同等到条件下的优先购买权。所谓“同等条件”,既是指出卖房屋的价格条件,又包括价金交付的期限、方式等,是综合各个因素的同等条件,而不是针对每一项而言。所谓“优先”主要是指时间上的优先,而是这种优先权在时间上一般规定为3个月。在条件同等时,只有享有优先权的承租人,共有人放弃购买之后,房屋所有权人才可以将房屋出卖给他人。
(二) 在房屋共有人的优先购买权和承租人的优先购买权同时存在的情况下,如果二者都主张优先购买权的,应认定房屋共有人的优先购买权的效力高于承租人对此房屋的优先购买权。如果在三人以上的按份共有的房屋所有权中,其中有一人欲出售其在此房所有权中的份额。在同等条件下,其他按份共有人均主张优先购买权时,由出卖人自己决定拥有的份额卖给哪个共有人。
(三) 若房屋所有人以其他方式侵犯他人的优先购买权,将房屋出卖给第三人,而原共有人或者承租人起诉要求优先购买,人民法院应确认房屋所有人与第三人的房屋买卖关系无效。在审理此类案件时,要与《民法通则》第106条规定区别开来。我国《物权法》106条规定的善意取得制度,是指无处分人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回。是一种物权,不适用诉讼时效的规定。而房屋的优先购买权,出卖人具有处分权,只不过出售的权利受到限制,且承租人或者共有人请求确认买卖合同无效是一种债权请求形式,适用诉讼时效的法律规定。